Yargıtay'ın Emsal Kararı: 'Kirada İki Haklı İhtar Tahliyeyi Gerektirir'

Yargıtay, kira bedelini iki kez noter kanalıyla yapılan ihtar sonucu ödeyen kiracının tahliye edilmesine yönelik açılan davayı reddeden yerel mahkeme kararını bozdu.

İstanbul’da meydana gelen olayda kiracı ile mülk sahibi arasındaki ödeme sıkıntısı mahkemeye taşındı. Kiracı ve mülk sahibi arasında 1 Ocak 1990’da bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalandı. Kira sözleşmesinde, kira bedellerinin her ayın birinci günü peşin olarak ödeneceği kararlaştırıldı. İddiaya göre; mülk sahibi 1 Ocak 2010 ve 1 ocak 2011 kira yılı için 6 Nisan 2010’da keşide (Yazılı olarak karşı tarafa bildirme) gönderdi. Ancak 12 kira bedeli Nisan 2010’da tebliğden sonra ödendi. Yine iddiaya göre mülk sahibi, 31 Ağustos 2010 tarihli icra takibi ile Temmuz, Ağustos 2010 ayları kira bedellerinin ödenmesini istedi. Ağustos ayı kira ödeme emri 3 Eylül 2010’da kiracıya tebliğ edildi. Noter kanalıyla yapılan ihtardan sonra kiracı, kira bedelini 8 Eylül 2010’da ödedi. Kiracısına iki haklı ihtar gönderdiğini öne süren mülk sahibi kiracısı hakkında İstanbul Anadolu 15. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ‘Kiralananın tahliyesi’ davası açtı. Mahkeme, yasal koşulları içermeyen noter ihtarlarında verilen bir günlük ödeme sürelerinin hukuki sonuç doğurmayacağını gerekçe göstererek davanın reddine karar verdi.

Mahkeme kararı mülk sahibi avukatı tarafından Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’ne temyize gönderildi. Taşınmaz kiraları hakkındaki 6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunlu olduğunu hatırlatan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerektiğini hükmetti. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemelerin iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmeyeceğini vurgulayan Yargıtay, süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmayacağını vurguladı. İlgili yasa maddesine göre tebliğ edilecek ihtarlarda Borç Kanunu’nun 260. maddesinde öngörülen şekil şartı aranmayacağını hatırlatan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, İstanbul’da ki olayda taraflar arasında bir yıl süreli kira sözleşmesi olduğu hatırlatıldı.

TAHLİYE GEREKİRDİ

Yerel mahkemenin tahliye davasının rededilmesininin yanlışlığına dikkat çekilen Yargıtay kararında şu görüşlere yer verildi: "1990 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, kira bedellerinin her ayın birinci günü peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Geciken ödemeler sonucu kiracıya iki ayrı ihtar gönderilmiştir. 6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesinde özel olarak düzenlenen iki haklı ihtara dayalı davada tahliye istemi için gönderilen ihtarlarda ödeme süresinin belirtilmesi ve fesih iradesinin bildirilmesi şartı aranmaz. Zira 6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesinde ihtar için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Yazılı ve haklı olması yeterlidir. Mahkemece iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiğinin kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde noter ihtarlarında verilen bir günlük ödeme süreleri hukuki sonuç doğurmayacağından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. Temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir."